Sài Gòn nên thờ đất dưới chân
Sài Gòn nên thờ đất dưới chân
Thành phố lớn nhất của Việt Nam có một số bất động sản vô văn hóa có thể mang lại một vụ mùa bội thu - không gian ngầm của nó.
Lê Vũ Huy Nam
Lê Vũ Huy Nam
Cách đây hơn 10 năm, khi tôi nhìn vào thiết kế của một dự án bãi đậu xe ngầm trong trung tâm thành phố Sài Gòn Công viên Lê Văn Tâm, tôi cảm thấy một mong muốn mạnh mẽ về nó được xây dựng và hoàn thành càng sớm càng tốt.
Thời đó, Sài Gòn thậm chí không có nhiều trung tâm mua sắm như ngày nay, chứ đừng nói đến trung tâm mua sắm dưới lòng đất. Mỗi lần tôi đi du lịch nước ngoài và dành thời gian đi chơi và mua sắm ở các ga tàu điện ngầm, tôi ước rằng một ngày nào đó, Sài Gòn có thể có những không gian ngầm như vậy được thiết kế để nhận ánh sáng tự nhiên, có các trung tâm mua sắm, khu ăn uống, rạp chiếu phim và cửa hàng tiện lợi.
Trong trí tưởng tượng của tôi, nó sẽ là một không gian hấp dẫn, xanh, nhộn nhịp và thú vị, thúc đẩy cả nền kinh tế vào ban ngày và ban đêm.
Gần đây vào một ngày mưa, tôi không phải làm việc và muốn đi chơi cả ngày với gia đình, mua sắm, ăn uống và vui chơi.
Kế hoạch là đến thăm ba trung tâm mua sắm gần nhau - Parkson, Vincom và Takashimaya - ở Quận 1. Chúng tôi sẽ đến Parkson trước, để xe của chúng tôi tại một bãi đậu xe bên kia đường vì trung tâm mua sắm này chỉ có một bãi đậu xe tầng hầm và nó chỉ dành cho xe máy, và đi bộ vài trăm mét đến tòa nhà. Sau khi xong việc, chúng tôi sẽ lái xe đến Vincom, đỗ xe dưới tầng hầm trước khi đi mua sắm nhiều hơn và có thể ăn tối. Sau đó, chúng tôi sẽ đưa xe ra khỏi tầng hầm, lái xe chưa đến một km đến Takashimaya, và đỗ xe dưới tầng hầm ở đó. Sau này, nếu chúng ta muốn đi nơi khác, như chợ Bến Thành mang tính biểu tượng, chúng ta sẽ phải đi bộ hoặc gọi taxi vì tìm chỗ đậu xe trong khu vực đó sẽ là một vấn đề.
Phức tạp như âm thanh này, kế hoạch không xem xét một yếu tố khác - một trận mưa bất chợt kéo theo nhiệt độ hơn 30 độ C, không phải là không điển hình. Trong mưa hoặc nắng thiêu đốt, đoàn thám hiểm của chúng tôi có thể chứng minh một trải nghiệm khó chịu, kết thúc sớm nếu một trong số chúng tôi mệt mỏi và tức giận không chỉ thời tiết, mà cả giao thông, và khả năng bị cướp khi đi dọc các đường phố trung tâm. Những tưởng tượng như vậy chơi trong tâm trí của chúng tôi, và sau một số cuộc thảo luận, chúng tôi quyết định ở nhà.
Hãy để tôi làm rõ rằng gia đình tôi không phải là người tiêu dùng giàu có thường xuyên mua sắm trung tâm. Tuy nhiên, nếu những người tiêu dùng khác ngoài kia có suy nghĩ tương tự, các trung tâm mua sắm sẽ phải chịu đựng.
Làm việc tại ga tàu điện ngầm Saigons tuyến số 1 gần chợ Bến Thành, tháng 9 năm 2019. Ảnh của VnExpress / Quỳnh Trần.
Làm việc tại ga tàu điện ngầm số 1 của Sài Gòn gần chợ Bến Thành, tháng 9 năm 2019. Ảnh của VnExpress / Quỳnh Trần.
Giờ đây, tất cả những yếu tố làm nản lòng khiến các hộ gia đình tránh xa sẽ biến mất nếu trung tâm mua sắm ở trung tâm thành phố hiện có 13 triệu người được kết nối bởi một hệ thống ngầm như ở châu Âu hoặc Nhật Bản.
Ví dụ, nếu có kết nối dưới đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Lê Duẩn và Lê Thánh Tôn ở Quận 1, chúng tôi sẽ không phải lãng phí thời gian và tiền đậu xe và trải nghiệm cảm giác khó chịu vì phí đỗ xe ở khu vực này là cao nhất trong thành phố và được tính dựa trên thời gian đỗ xe, ngoài việc tranh cãi với thái độ không được chào đón của nhân viên tại các bãi đỗ xe.
Chúng tôi cũng có thể tránh xa tình huống phải gọi taxi cho một khoảng cách thực sự ngắn khi trời mưa và đối mặt với sự tức giận và khó chịu của người lái xe. Nếu TP HCM có một thế giới ngầm kết nối, cuộc sống của chúng ta sẽ thuận tiện hơn rất nhiều.
Đi sâu vào vấn đề
Trong nhiều năm nay, thành phố đã kêu gọi đầu tư từ khu vực tư nhân cho các dự án ngầm, đặc biệt tập trung vào các bãi đậu xe dưới công viên Lê Văn Tâm và Nhà hát Trọng Đông ở Quận 1. Gần đây, các khoản đầu tư tư nhân đã được tìm kiếm cho một bãi đậu xe khu vực dọc theo đường Lê Lợi bên cạnh tuyến tàu điện ngầm đầu tiên.
Nhưng sơ đồ quy hoạch cho các không gian ngầm mà tôi thấy cách đây hơn một thập kỷ đã rơi vào quên lãng và cho đến ngày hôm nay, chúng ta vẫn chưa thấy một bãi đậu xe ngầm nào, chứ đừng nói đến một kế hoạch tổng thể cho một mạng lưới ngầm trong thành phố. Với các kỹ thuật xây dựng hiện đại ngày nay, mọi người có thể đào sâu tới sáu sáu tầng và tận dụng tối đa không gian thừa đó.
Tôi quyết định tìm hiểu lý do tại sao tất cả các kế hoạch đã bị hoãn lại và hóa ra lý do không quá nghiêm trọng: chính quyền thành phố và các nhà đầu tư tư nhân không tìm thấy điểm chung. Trong nhiều năm, trở ngại cho sự phát triển không gian đô thị ngầm và bãi đỗ xe là sự bất đồng giữa chính quyền và nhà đầu tư về giá cả và mô hình kinh doanh sẽ được áp dụng.
Chi phí xây dựng cho một bãi đậu xe ngầm là ba lần những gì cần thiết cho một người bình thường trên mặt đất. Nếu phí đỗ xe quá thấp, các nhà đầu tư sẽ không thể thu hồi được vốn đầu tư của mình, kiếm được rất ít lợi nhuận. Nhưng các quy định hiện hành không cho phép các nhà đầu tư tăng phí đỗ xe, được thiết lập và quản lý bởi thành phố. Để đảm bảo họ sẽ không hoạt động thua lỗ, các nhà đầu tư muốn tận dụng khoảng trống còn lại cho các dịch vụ thương mại. Nếu tỷ lệ của các dịch vụ đó quá thấp, việc kinh doanh của họ sẽ trở nên không hiệu quả về chi phí, nhưng tỷ lệ thương mại cao có thể ảnh hưởng đến chức năng của khu vực đỗ xe.
Một thất bại để đạt được một giải pháp thỏa đáng cho tất cả các bên liên quan đã là nút cổ chai.
Các giải pháp khả thi mà thành phố có thể đến để tạo thêm chỗ đậu xe, đồng thời, tạo sự thuận tiện cho người dân thành phố và đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư là gì?
Đầu tiên, tất cả các bên liên quan phải thấy rằng hệ thống đô thị ngầm, bao gồm đường, bãi đỗ xe, trung tâm mua sắm, khu ăn uống và giải trí, không phải là một dự án công cộng riêng biệt mà là một phần của bức tranh lớn hơn nhiều: kế hoạch tổng thể của thành phố để phát triển đô thị. Tất cả các dự án khác xung quanh không gian ngầm, từ bất động sản đến các dự án kinh doanh, dự án cộng đồng và dịch vụ du lịch chắc chắn sẽ tận hưởng những lợi thế được tạo ra bởi khu vực ngầm.
Một khi điều này được nhìn thấy, thành phố nên chủ động thành lập một tập đoàn của các nhà đầu tư nhà nước và tư nhân. Các thành viên của tập đoàn sẽ làm việc cùng nhau để quyết định cách chia sẻ chi phí đầu tư, cách kết nối các dự án của riêng họ với không gian ngầm và cách vận hành chúng để đảm bảo lợi ích tài chính cho tất cả mọi người.
Đổi lại, các nhà đầu tư nên được ưu đãi như diện tích sàn thêm hoặc miễn phí sử dụng đất. Trong các giao dịch như vậy, sẽ không cần phải đổi đất lấy cơ sở hạ tầng và bằng cách sử dụng tỷ lệ diện tích sàn "thưởng", nhà nước vẫn có thể gọi vốn từ các nhà đầu tư tư nhân trong khi áp dụng các điều khoản và điều kiện nhất định.
Mô hình tập đoàn này đã được áp dụng ở nhiều quốc gia, nhưng nó cần một sự kết nối chặt chẽ giữa nhà nước và các nhà đầu tư. Nó cũng đòi hỏi các nhà đầu tư nhận thức rõ về vai trò và nghĩa vụ của họ trong việc đóng góp cho cộng đồng, trong khi nhà nước phải đảm bảo tính minh bạch và cân bằng lợi ích.
Chúng tôi không thiếu các nhà quy hoạch đô thị giỏi, nhưng chúng tôi cần một cơ chế để xác định và khai thác tài năng trong các lĩnh vực khác để chúng tôi có thể cùng nhau giải quyết những khó khăn mà thành phố phải đối mặt.
Tất nhiên, không thể nhấn mạnh đủ rằng chính quyền thành phố phải tập trung vào lợi ích công cộng ngay cả khi nó đảm bảo rằng các nhà đầu tư nhận được tiền lãi từ khoản đầu tư của họ.
Điểm mấu chốt là đây: sự phát triển của các không gian ngầm ở TP HCM phải là một quy trình trên.
